今回当選した土地は，当初予定していた土地に対する暫定予算を片手分程オーバーしています．（申込んだ時から分かってはいましたが…）
総予算を変更せずに土地代に予算を割いてしまっては，家にかけられる予算が少なくなりすぎてしまいます．（これも重々承知していましたです…Hi）
ここは”困った時の親頼み”作戦しかない！
そこで，
などを伝えて，あからさまにそれとなく協力を打診しました．
本来なら実家の家・土地を継ぐべき長男であるHydeが土地を購入すると言うことは，実家には帰ってこない人間になるということですから，親としては望ましい状況ではないと思うのですが，どうにか工面してもらえることになりました． 感謝感謝です．
都市公団の土地は，資格確認をしてそれをパスしなければ購入する事ができないのですが，その時までに土地代金の支払いをどうするか，共有名義で登記する場合は持分割合をどうするかなどを決定しておく必要があります．
まず土地代金の方ですが，都市公団の割賦払いを利用するか，一括で支払うかの二者択一をせねばなりません．
資産家の御曹司でもなく，宝くじに当たったラッキーマンでもないHydeは，どのみちローンを組まねばならないのですが，ここで一つ問題が生じました．
【資金のチェックと融資の計画】で書いたとおり，融資は財形融資一本でまかなおうと思っていました．
この融資では土地代金も融資対象になりますので，頑張って2002年の夏までに目標額の400万円が貯蓄できるように給料天引きを行っており，現在はその真っ最中です．
最初に引っかかったのが，「財形貯蓄が目標額に到達していない！」という事実です．
しかしこんな事は些細な問題であったのです．
よくよく調べていくと，仮に目標額まで貯蓄が行われていたとしても，財形融資から都市公団の土地の契約に間に合うような融資が行われない事に気づいたのです．
まあ，考えてみれば当たり前なのですが，財形融資は金融公庫の融資と基本的には同じですので，最も早く融資を受けたとしても，それは”中間資金の受け取り”の時になってしまうのです．
”中間資金の受け取り”が可能になるのは”現場審査（中期）”が終わった後ですから，財形融資を申込んだ時点からおよそ５ヶ月半後になります．
都市公団の土地契約は３月下旬の予定です．
一ヶ月しかありません！
この時点でアウトです．
次に考えたのが，銀行などからつなぎ融資を受け，最終的に財形融資が下りた時に一括返済したらどうだろうかという方法です．
早速銀行の融資担当に相談しました．
まず，はっきりと，つなぎ融資という扱いでは行えないと言われました．
ちゃんと抵当権を設定して，土地購入資金としてなら融資できるかもしれないということでした．
融資限度額は，購入代金の８割までだそうです．
その際の流れは次のようになるそうです．
登録免許税や司法書士手数料がなど馬鹿にできない金額になります．
また，その度に年休を取り，書類を書き，かなり煩雑な手続きを踏まねばならないでしょう．
銀行の繰上返済にはそれに関わる手数料が必要だそうです．（銀行によっては必要ないところもあるようですが…）
それらに関わる金額や時間ってはっきり言って無駄ですね．
しかも融資限度が８割までという事は，最低でも土地の価格の２割分の自己資金が必要で，その他に様々な諸経費を準備しなくてなりません．
手持ち資金を食い潰しながら住宅財形貯蓄にまわしていますので，早急に土地の価格の２割以上を都合するのは難しい現状です．
財形貯蓄を払い出せればよいのですが，こちらはこちらで”住宅取得前の払い出し”には条件が付いており，”住宅建設工事請負所の写し”または”売買契約書の写し”が必要になります．
土地購入前ですから，このどちらも準備できません．
財形貯蓄を解約したら財形融資を捨てる事になり，銀行融資一本で土地を購入せねばならなくなります．
財形融資より金利的なアドバンテージのない銀行融資を35年も続ける勇気はありません．
また銀行融資では，審査時にKumadonと収入合算はできますが，住宅ローン減税の恩恵を受けられるのはHyde一人になってしまいます．
借入するのはあくまでもHyde一人です．
Kumadonは連帯保証人にはなりますが，連帯債務者ではありません．
ですから，実質的に返済の責を負う事になるにも関わらず，住宅ローン減税が受けられないことになるわけです．
また，購入資金の負担割合もHydeの方を多くせざるを得ないので，共有持分の割合を後述の通りにする事が難しくなりますし，無理して行うと贈与税がかかる可能性が出てきてます．
無限ループに入り込んでしまったような気分です．
それでは，最も手っ取り早く，（ほぼ）確実に融資を受けられる方法がないのかといえば，これがあるんです．
都市公団の割賦払いを利用すれば良いのです．
しかしこれは最長30年間までしか分割払いできませんし，融資金利も金融公庫より高いです．（実際は，金融公庫では公庫住宅融資保証協会の保証金が必要ですが都市公団では不要ですし，繰上返済手数料も一切かかりませんので，単純に金利の比較だけではないのですが…．）
ローン返済をシミュレーションした結果，月々の支払いやボーナス時の支払いが結構アップしてしまいます．
これが都市公団の割賦払いを避けたい最も大きな要因です．
さて，どの方法が良いのか？
整理してみました．
- ・ 財形融資の中間資金の受け取り
- × 実行不可能 → 論外
- ・ 銀行のつなぎ融資
- × 実行不可能 → 論外
- ・ 銀行の土地融資
- × 手続きが面倒で無駄な手数料や時間を取られる
- △ 融資の実行が確実ではない
- △ 手持ち資金が不足する（方策は考えましたが…）
- × Kumadonが住宅ローン減税を受けられない
- △ 固定金利ではない割に財形融資より高金利
- ・ 都市公団の割賦払い
- ○ 手続きは簡単 融資の実行はほぼ確実（土地購入資格と同一ではないかな？）
- △ 月々・ボーナス時の返済額アップ（返せない額ではないが…）
- ○ 手持ち資金が残せる（最低200万円の一時金以外は割賦払いにまわせる）
- ○ Kumadonも住宅ローン減税を受けられる
まあ，ちょっと作為を感じるようなまとめ方ですが，都市公団の割賦払いでいくのが確実であり，リスクも少ないであろうと判断しました．
いざとなれば財形融資が下りてから都市公団の方に一部繰上返済すれば，月々・ボーナス時の支払金額は下げられますし，将来も金利が低迷しつづけているのであれば銀行ローンに借り換えるという手もあります．
以上のように考え土地は都市公団の割賦払いとし，家の方は財形融資を利用するプランとしましたが，ここでちょっと気になった部分がありましたので，調べた結果をご報告します．
財形融資といっても，実は貸し付ける母体が二つ（会社自身が貸す場合もありますので正確には三つ）あるのです．
一つは”住宅金融公庫”で，もう一つは”財形住宅金融株式会社（財住金）”です．
Hydeの場合は金融公庫から借りることになるので確認済みですが，財住金から借りる方は抵当権について確認を取った方が良いと思います．
どういうことかといいますと，金融公庫の財形融資の場合，家を建てるだけで土地関係の融資を全く受けるつもりがなくても，家と土地の両方に第１順位の抵当権をつけるそうです．
一方，都市公団の割賦払いを利用すると，土地に対して都市公団が第１順位の抵当権をつけてしまいます．
財形融資を利用する際，これがもし都市公団でなく銀行の抵当権であれば，銀行が第２順位に下がってくれるのですが，都市公団は下がってくれません．
そうすると財形融資の契約締結ができなくなります．
都市公団・金融公庫の双方にこの点を聞いてみたところ，「都市公団と金融公庫では協定がされていて，土地の第１順位の抵当権が都市公団になっている場合は，金融公庫は第２順位の抵当権になる．ただし，家には金融公庫が第１順位の抵当権をつける．」とのことでした．
財住金と都市公団の間に協定があるかどうか分かりませんが，利用の際には確認しておくほうが良いでしょう．
余談ですが，Ｙ銀行Ｓ支店の融資担当者は，金融公庫のマイホーム新築融資については方は知っているようなのですが，同じ金融公庫の財形融資については全くと言って良いほど知りませんでした．
自分たちが窓口になって扱っているのでしたら，もう少ししっかり把握しておいて貰いたいものです．
ちなみに同じＹ銀行でもＹ駅にある窓口には詳しい方がいらっしゃいました．
実際に申込みをする時にはそこまで出ないといかんな〜． 遠いのに…． ブツブツ…．
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