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賃貸借契約原状回復 ハウスクリーニング札幌
   


民間賃貸住宅における賃貸借契約はいわゆる契約自由の原則により、
貸す側と借りる側の双方合意に基づいて行われるものですが退去時に
おいて貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当
なのかについてトラブル発生が多くあります。


こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止の為、
賃貸住宅標準契約書の考え方裁判例及び取引の実務等を考慮の
うえ原状回復費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な
基準ガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、
平成16年2月には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。


○トラブルを未然に防止するために

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」退去時の問題と捉え
「入口」すなわち入居時の問題と捉え入・退去時における損耗等
有無など物件の状況をよく確認しておくことや契約締結時において
原状回復などの契約条件を当事者双方が確認し納得したうえで
契約を締結するなど対策を的確にとることがトラブルを防止する
ためには有効である。


@原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少
のうち、賃借人の故意過失、管注意義務違反、他通常の使用を
超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義、費用は
賃借人負担としました。いわゆる経年変化、通常の使用による
損耗等修繕費用は賃料に含まれるものとしました。


原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないこと
を明確化


A「通常の使用」とは

 「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を
区分して賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。

(参考図参照)


A賃借人が通常の住まい方使い方をしても発生すると考えられるもの

B賃借人の住まい方使い方次第で発生したりしなかったりすると考えら
れるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)

A(+B): 基本的にはAであるが後の手入れ等賃借人の管理が悪く
、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

A(+G):基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれ
ているもの⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に
原状回復義務があるとする。


B経過年数の考慮

前記BやA(+B)の場合であっても経年変化や通常損耗が含まれて
おり賃借人はその分を賃料として支払っていますので賃借人が修繕
費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の
合理性を欠くなどの問題がある為、賃借人の負担については建物や
設備経過年数を考慮し年数が多いほど負担割合を減少させるのが
適当です。

C施工単位

原状回復は毀損部分の復旧ですから可能な限り毀損部分に限定し、
その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていま
すが毀損部分と補修部分とにギャップ(色あわせ模様あわせなどが
必要なとき)がある場合の取扱いについて一定の判断を
示しています。


 畳・カーペット・フローリング等
 
畳表替え(特に破損等はしていないが入居者確保のために行うもの)
(考え方)
入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり賃貸人の負担
とする事が妥当
・フローリングワックスがけ
(考え方)
ワックスがけは、通常の生活において必ず行うとはいいきれず物件
維持管理の意味合いが強い事から現時点は賃貸人負担が妥当。

家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
(考え方)
家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的
なものであり設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による

損傷ととらえるのが妥当(契約書などでへこみ跡がつかないように
板などを置くように同意をしている場合を除く)

畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏
りなどで発生したもの
(考え方)
日照は通常の生活で裂けられないものであり、又構造上の、欠陥は
賃借人には責任がない。(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)
賃貸人負担

カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ、カビ
(考え方)
飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活範囲と考えられ
るがその後の手入れ不足等で生じたシミカビの除去は賃借人の
負担にて実施するのが妥当

引越し作業で生じた引っ掻き傷・フローリング色落ち
賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるもの)・キャスター付き
のイス等にによるフローリングの傷へこみ(キャスターの転がりに
よる傷等の発生は通常予想され使用に際しては十分な注意を払う
必要がある。
(考え方)
賃借人の善管注意義務違反又は過失に該当する場合が多い

天井・クロス等 ・タバコのヤニ
(考え方)
喫煙自体用法違反、善管注意義務違反にあたらずクリーニングで
除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲であると考
えられる。賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると契約
当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、
賃借人の負担は建物や設備の経過年数を考慮し、年数
が多いほど負担割合を減少させるのが妥当です。)


テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
(考え方)
テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活必需品でありその使用による
電気ヤケは通常の使用と捕らえるのが妥当と考えられる。

壁に貼ったポスターや絵画の跡
(考え方)
壁にポスター等を張ることによって生じるクロス等の変色は主に日照
の自然現象によるもので通常生活による損耗の範囲である.


エアコン(賃借人所有)設置による壁のビス穴、跡
(考え方)エアコンについてもテレビ等と同様一般てきな生活をしていく
上で必需品になっており、その設置によって生じたビス穴等の通常の
損耗と考えられる

クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
(考え方)畳等の変色と同様日照は通常の生活で避けられないもので
あるとかんがえられる。

壁等の画鋲、ピン等の穴
(下地ボード交換不要のもの)
(考え方)
ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲
のものであり使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。

水漏れ・結露を放置した事による拡大したカビ、シミ
(考え方)
結露は建物の構造上の問題であることが多いが賃借人が結露が発生して
いるにもかかわらず、賃貸人に通知もせずに、ふき取るなどの手入れを怠り
壁等を腐食させた場合は通常の使用による損耗を超えるものと判断される。

エアコン(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため腐食
(考え方)
エアコン等の保守は所有者が実施すべきものであるが水漏れを放置した
りその後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えるもの
と判断されることが多い。

エアコン(賃借人所有)から水漏れし、放置したために壁が腐食
(考え方)
エアコン等の保守は所有者が実施すべきものでありそれを怠った結果
壁等を腐食させた場合に賃借人の善管注意義務違反又は過失に該当
する場合が多い

天井に直接つけた照明器具の跡
(考え方)
あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合は通常
の使用にて損耗を超えるものと判断されることが多い。

台所の油汚れ
(考え方)
使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合は通常使用による損耗
を超えると判断されることが多い

建具・ふすま・柱等
網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)
(考え方)
入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり賃貸人負担とするが妥当

地震で破損したガラス
(考え方)
自然災害による損傷であり、賃借人には責任がないと考えられる。

・網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)
(考え方)ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に生じた場合賃借人は
責任がないと考えられる。

飼育ペットによる柱等のキズ
(考え方)
特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的でなくペットの躾の問題
もあり賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。

 
全体のハウスクリーニング施工(専門業者による)

(考え方)
賃借人が通常の清掃(具体的にゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り
、換気扇、レンジ回りの油汚れ除去等)を実施している場合は次の入居者を
確保するためのものであり、賃貸人の負担とする事が妥当

消毒(台所、トイレ)

(考え方)
消毒は、日常の清掃と異なり、借人の管理の範囲を超えているので賃貸人の
負担が妥当

浴槽、風呂釜等の取り替え

(考え方)
物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当


設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年数到来のもの)

(考え方)
経年劣化による自然損耗であり、賃貸人に責任はないと考えられる。

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
(考え方)
賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多い。
                         


  

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