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民法第二問 Ａは，Ｂから登記簿上３３０平方メートルと記載されている本件土地を借り受け，本件土地上に自ら本件建物を建てて保存登記を行い，居住していた。 Ａは，本件建物を改築しようと考え，市の建築課と相談し，敷地面積が３３０平方メートルならば希望する建物が建築可能と言われたため，本件土地を売ってくれるようＢに申し込み，Ｂは，これを承諾した。 売買契約では，３．３平方メートル当たり２５万円として代金額を２５００万円と決め，Ａは，代金全額を支払った。 以上の事案について，次の問いに答えよ(なお，各問いは，独立した問いである。)。 | |
| １ |
本件土地の売買契約締結直後に,本件土地建物を時価より１０００万円高い価格で買い受けたいというＣの申込みがあったため，Ａは，Ｃとの間で本件土地建物の売買契約を締結した。しかし，専門業者の実測の結果，本件土地の面積が実際には２９７平方メートルであることが判明し，面積不足のためにＣの希望していた大きさの建物への建て替えが不可能であることが分かり，ＡＣ間の売買契約は解除された。 Ａは，Ｂに対してどのような請求ができるか。 |
| ２ |
数年後，Ｂは，Ａへの移転登記が未了であることを奇貨として，本件土地をＤに売却しようと，「Ａはかつて賃借人だったが，賃料を支払わないため契約を解除した。」と虚偽の事実を告げた。Ｄは，事情を確かめにＡ方に出向いたが，全く話をしてもらえなかったため，Ｂの言い分が真実らしいと判断し，本件土地を買い受け，移転登記をした。 ＡＤ間の法律関係について論ぜよ。 |
| １ |
小問１について Ａとしては、Ｂに対して数量指示売買に基づく瑕疵担保責任（５６５条）を追及することが考えられる。ではかかる責任追及は認められるか、認められるとして具体的にはいかなる請求が可能か。 |
| （１） |
まず数量指示売買とは、一定の面積・数量・容量・重量などがあることを表示し、それを基に代金が定められた売買を言う。 本問の場合、３．３平方メートル当たり２５万円として、当該土地が３３０平方メートルというのを前提に代金額が２５００万円と定められていることからすれば、数量指示売買であったと考えられる。そして実際には２９７平方メートルであったのであるから「不足」があり、善意の買主Ａは売主Ｂの数量指示売買に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。 |
| （２） | では、具体的にはいかなる請求が可能か。 |
| ア | まず、Ａとしては不足分の３３平方メートル分、つまり２５０万円分の減額請求が可能である。支配済みであれば、２５０万円の請求が可能である。 |
| イ | 次に、Ａとしては建物を改築する目的で土地を買い受けたのであり、しかし現実には土地の面積不足で改築は不可能なのであるから、これを知っていれば買わなかったものと考えられ、解除が可能である（５６３条２項）。 |
| ウ |
そして、ＡとしてはＢに対し損害賠償を請求することが考えられる（５６３条３項）。では、Ｃへの転売利益分の１０００万円も含めて賠償請求が可能か。損害賠償には履行利益まで含むのか、損害賠償の範囲が問題となる。 思うに、瑕疵担保責任は買主保護のために設けられた法定無過失責任であり、均衡上賠償の範囲は信頼利益の範囲に限られるというべきである。もっとも、その数量表示が契約上特段の意味を有することが明らかにされている時には、履行利益まで含めて賠償請求できると考える。 本問の場合具体的事情は明らかではないが、Ａの買受が改築目的であり、それが土地が３３０平方メートルであるから可能なものであることが明らかにされていれば、ＡはＣへの転売利益分まで含めて損害賠償請求が可能である。 |
| ２ 小問２について | |
| （１） |
まず、ＡとＤは共に土地所有権者Ｂから土地所有権を譲受けているが、Ｄが先に登記を取得しており、特に背信的悪意者と認めるべき事由も無い以上Ｄが確定的に所有権を取得する。 よって、ＤはＡに土地所有権を主張できる（１７７条）。 |
| （２） |
では、ＤはＡに対し土地明渡しを請求できるか。Ａが土地賃借権を対抗できないかが問題となる。 この点、Ａの土地賃借権はＡがＢから土地所有権を譲受けたことにより混同により消滅してしまっているとも考えられる。しかし、土地所有権を譲受けなければ賃借権を主張できたはずのものが、土地所有権を譲受けたことによってかえって不利な地位に立たされてしまうのは背理であり、公平の観点から妥当でない。そこで、混同の理由がなくなったものとして、土地賃借権は消滅しなかったものというべきであると考える。 そして、Ａは土地上に登記ある建物を所有しており、賃借権は対抗力を有する（借地借家法１０条）。 よって、Ａは土地賃借権をＤに対抗でき、Ｄの土地明渡請求は認められない。Ｄの保護はＢの瑕疵担保責任を追及することで図りうる（５６６条２項）。 |
| （３） |
では、ＤとしてはＡを賃借人と認めて賃料請求することはできないか。 賃貸人たる地位の移転があるか、ＤはＢの言い分が真実と信じて土地を買受けたのであり、賃貸人たる地位を譲受けるつもりは無かったことから問題となる。 思うに、土地上に対抗力ある賃借権が存在する場合、その土地を買受けても利用はできないものであることからすれば、買受人に賃貸人たる地位も当然に移転するものと言うべきである。そして又、賃貸人の債務は所有者であれば誰でも果たしうる非個性的債務であることからすれば、賃借人の承諾も不要と考える。 そこで本問でも、Ｄに賃貸人たる地位は移転しており、登記を備えているＤは賃料請求が可能である。Ａに二重払いの危険は無いからである。 |
| 以上 |