<マンションの現況＞

　　全国のマンション数　 528万戸(平成19年末）
　　　　　　　　居住者数 1300万人(同上）
　　　　　　　　
＜マンション管理の課題＞

（従来からのもの）
１　管理組合運営関係
　（１）　マンションの住まい方の理解不足（管理規約を知らない、　区分所有法の内容を知らない、適正化法の内容を知らない）
　（２）　管理組合活動の停滞（総会欠席席者、役員は抽選・順番で１年交代）
　（３）　不十分な管理規約の存在（管理組合自身が作成少ない、不利益な管理規約の存在）
　（４）　専門的相談体制の不足（周知不足）

２　修繕関係
　（１）　長期修繕計画の未整備（１１％）と積立金の不足（長期修繕計画に基づかないもの）
　（２）　専用部分と共用部分の区分の問題
　
３　委託関係
　大部分が管理業者に委託（管理事務の総てを委託約７５％）しているが、委託内容の不理解「契約内容をほとんど知らない」、管理業者が管理費の通帳・印鑑共に保管等がみられる。


（近年の傾向）
１　老朽化（築３０年超　63万戸　平成２３年には１００万戸超）
２　賃貸化（賃貸化率２０％超　平成15年２６．３％から20年１８．６％）
３　空室化(空室無し　平成15年５２．９％から20年４３．８％に）
４　高齢化（世帯主60歳以上　平成15年３１．６％から20年３９．４％に）
５　永住意識（平成１5年４3.7％から同20年４9.9％に）
６　超高層化（首都圏　住宅取得者の２人に１人はマンション、その内５分の１は超高層）
７　ＩＴ化（個人により考え方に相違　合意形成の難しさ）
８　新耐震基準(昭和56年)以前のもの　106万戸

（最近のトラブル）
１　リホームによる騒音等（永住化、若年層の都会回帰現象による中古マンションのフローリング化、システムキッチン化、ベランダのガーデニング）
　３７％の管理組合で生活騒音トラブル
２　ペットの飼育（高齢化、定住化）
　３５％の管理組合でトラブル
３　空き駐車場による管理費等の収入減（賃貸化、高齢化、ワンボックス化（機械式では下に駐車不能）
４　管理費等の滞納（高齢化、リストラ、低収入、ローン地獄、倒産等）
　管理費滞納(3ヶ月以上）３８．５％）
５　管理会社とのトラブル｛管理委託契約の変更、管理会社の変更、原始規約の改正｝
　　（永住化、委託契約の自然更新の廃止、公取の調査結果の公表）
６　理事会の運営の困難（賃貸化、高齢化、事務所化、空室化）
　役員資格者の減少
７　ピッキング、カム送り（防犯対策強化の必要性）

（本項の数字・％・割合の大部分は「平成２０年度マンション総合調査（国土交通省）による）

＜行政の対応＞

１　マンション管理に関する法律の制定・改正
（１）　マンション管理の適正化の推進に関する法律(１３年８月１日施行）
　�@　マンションの定義
　�A　マンション管理士制度創設（マンション管理組合の相談に応じ、指導、助言、援助）
　�B　マンション管理業者（登録、管理業務主任者設置義務）
（２）　建物の区分所有に関する法律及びマンションの建替え円滑化等に関する法律の一部改正（１５年６月１日施行）
　�@　大規模修繕等の決議要件の緩和（４分の３から２分の１に）
　�A　 建替え決議要件の見直し（過分の費用＋５分の４決議から後者のみに、敷地の同一性要件の緩和）
　�B　団地内マンションの建替え円滑化（承認決議の導入、一括建替え決議の導入）
（３）　住生活基本法(平成１８年６月８日　公布・施行）
　　フォロー重視からストック重視・市場重視へ大転換
　�@　良質なストック形成
　�A　住宅市場の環境整備

２　施策の強化（充実中）
　（支援）
　（１）　各地方公共団体のアドバイザー制度（マンション管理士の活用　　東京都、神奈川県、横浜市他）、相談体制の強化、セミナー・交流会開催（マンション管理士の活用）
　（２）　優良マンション登録表示制度
　（助成）
　（１）　建替え補助（優良建築物等整備事業　国３分の１、地方３分の１、都市再生事業補助（共同施設整　　　備費補助　国3分の１、地方３分の１　家賃対策補助　国２分の１、地方２分の１））
　（２）　建替え融資、都市居住再生融資（住宅金融公庫）
　（３）　債務保証　事業資金の借り入れに対する債務保証（組合再開発促進基金）
　（４）　各地方公共団体による修繕の調査費、利子補給等の助成
　（５）　一定の要件を満たす分譲マンションについて耐震改修費用の３分の１を補助
　（６）　避難路沿道等分譲マンションの耐震改修の促進
　

３　標準管理規約の改正（１６・１）
　（１）　マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正
　　�@　「マンション」標準管理規約と変更
　　�A　「参考」という位置付け
　　�B　マンション管理における専門的知識を有するものの活用に関する規定の新設
　　　　a マンション管理士等の活用　　b　その費用を管理費の支出事項として規定
　　�C　建替えに関する規定の整備
　　　　合意形成に必要となる事項の調査に関する業務の規定とこのため必要な費用を修繕積立金から取り崩すことができる規定の整備
　　�D　決議要件や電子化に関する規定の整備
　　　 a 共用部分の変更に関し普通決議で実施可能な範囲を「その形状又は効用の著しい変更を伴はないもの」と規定
　　　b　電磁的方法の規定整備
　
　（２）　マンションを取り巻く情勢の変化を踏まえた改正
　　�@　新しい管理組合業務の追加
　　　a　修繕等の履歴情報の整理及び管理
　　　b　コミュニティ形成
　　�A　未納管理費の請求に関する規定の整備
　　　　未納の管理費等の請求に関しては、理事会決議により、理事長が、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる旨規定
　　�B　環境問題、防犯問題への対応の充実

４　標準管理委託契約書の改正（１５・４）
　（１）　更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記（自動更新条項を削除）
　（２）　出納業務に係る財産の分別管理について詳細に規定
　（３）　委託費の内訳の明記
　（４）　管理業者の免責事項について整理・明確化
５
　「マンション履歴システム」(マンションみらいネット）の実施
　（財）マンション管理センターでは平成１７年１０月末からマンション管理履歴の登録を開始。
　国土交通省ではこれに併行して平成１７年度にマンション管理標準指針を策定。

６　分譲マンションストックの質の維持向上等の推進事業（うち｢専門家派遣事業｣）の実施
　（財）マンション管理センターが国庫補助事業の主体となり、地方公共団体と連携し、マンション管理士等専門家を管理組合に派遣するなどし、マンション管理に対するアドバイス等を行うことで、地域におけるマンション管理適正化の普及方法等について検証を行い、適正化推進モデルを構築。
　本事業は平成１９年度からの３ヵ年計画。
　
７　マンション管理相談データーベースの構築・公開
　マンション管理に関する相談事例等（基本的な解説、Q&A、判例集、資料集）を（財）マンション管理センターのデーターベースに登録し、登録会員がインターネットを通じて閲覧。
平成１９年７月１日から公開。

８　「新たな管理方式」の検討
　平成１９年度において（財）マンション管理センターが事業主体となり、専門家を活用した管理組合の「新しい管理方式」について有識者等からなる「新たな管理方式検討委員会」が、平成20年3月｢マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」を提出。

9　長期期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントについて
　　　　〜分譲マンション長期修繕計画の標準様式を初めて作りました〜
　

１０、　マンション政策のあり方の答申
　　社会資本整備審議会はストック重視の観点から、「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方」の答申を平成2１年３月６提出。

１１　マンション等安心居住推進事業の実施
　

分譲マンションの維持管理・再生について、マンション管理組合等を対象にモデル的に支援を行うことにより、必要なノウハウ蓄積等を図るマンション等安心居住推進事業（モデル支援に係る事業）を、平成２１年５月２６日から平成２１年７月１４日まで、国が公募し、学識経験者からなる評価委員会での議論を踏まえ、平成21年8月11日、36件(応募76件）の採択事業を決定。

１２　平成20年度マンション総合調査結果公表
　　国土交通省は5年に1回全国的に管理組合や区分所有者のマンション管理状況を調査しているが、その平成20年度の調査結果を平成21年4月10日に公表。